住宅ローンの繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済期限到来前に返済することをいいます。
この繰り上げ返済をすることにより、住宅ローンの期間を短縮させたり（期間短縮型）、毎月の返済額を減らしたり（返済額軽減型）することができます。
例えば、借入額4000万円、期間35年、金利1.2％の住宅ローンを組んで、住宅購入から10年経過後に100万円繰り上げ返済（期間短縮型）をした場合、総支払額が約32万円減ることになります。
この32万円は繰り上げ返済しなければ本来支払うはずだった利息分です。
その為、繰り上げ返済は早い方が（元金が多い方が）効果が高く、遅い方が（元金が少ない方が）効果は低くなります。
例えば、上記と同条件で、1年後に繰り上げ返済した場合の総支払額は約50万円減り、20年後に繰り上げ返済した場合の総支払額は約18万円減ります。
また、金利が高いほど繰り上げ返済の効果が高いので、変動金利で借りていて金利が上がったタイミングで繰り上げ返済を検討してみても良いかもしれません。
とはいえ、有り金を全部繰り上げ返済してしまうと、急な出費（教育費や家の修繕費・税金、車検等々）があった時に困りますので、繰り上げ返済もライフプランに沿って計画的にやった方が良いですね。
※ 住宅ローンによっては繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。
※ 返済額軽減型は、期間短縮型に比べて効果は下がります。
